При укладанні угод з нерухомістю, як і при укладанні будь-яких інших угод, слід уважно ставитися до можливих ризиків. Один з найважливіших факторів, які допомагають знизити ризики при укладанні угоди купівлі-продажу об’єктів комерційної нерухомості – перевірка юридичної «чистоти» об’єкта угоди. Процедура перевірки ділиться на два етапи, але оскільки вони тісно пов’язані, їх можна проводити паралельно один одному.
Перший етап – перевірка продавця. Переважно полягає в перевірці його фінансового стану і його відносин з кредиторами. Недобросовісні продавці часто користуються неуважністю покупців, тому може скластися така ситуація. Рішенням арбітражного суду власник об’єкта визнається банкрутом, а покупець залишається ні з чим. Зрозуміло, якщо після того, як процес проведення операції розпочато, а на продавця в суді ініційовано справу про банкрутство, угоду можна вважати підозрілою і спробувати оскаржити в суді. Однак, швидше за все, рішення буде на користь кредиторів власника.
Крім цього, важливо перевірити ще кілька речей. По-перше, необхідно, щоб продавець володів правом власності на об’єкт нерухомості, інакше в майбутньому можливе виникнення неприємних ситуацій з появою третіх осіб, які почнуть заперечувати права на нещодавно придбану нерухомість. По-друге, важливо перевіряти законність попередніх переходів права власності на об’єкт, а також те, чи були при цьому дотримані всі встановлені законом норми і правила. І, по-третє, необхідно перевіряти, чи не було неузгоджених змін або перепланування об’єкта, інакше об’єкт можуть визнати самовільної будівництвом і відправлять під знесення.
І найголовніше – перевірити об’єкт на відсутність обтяжень, таких, як застава або оренда. Справа в тому, що вони зберігаються при зміні власника, і згодом зі сторони заставодержателя в бік нового власника можуть бути певні стягнення.
Другий етап – перевірка об’єкта комерційної нерухомості. Полягає в перевірці всіляких договорів оренди та їх умов, а також прав на земельну ділянку, на якій розташований об’єкт. Крім того, при угодах такого роду не на останньому місці стоять договірні відносини з організаціями, що постачають об’єкт різними ресурсами, наприклад, водою і електрикою. Зрозуміло, що в разі відсутності таких договорів подальша експлуатація об’єкта буде істотно утруднена.
Оскільки неправильне оформлення документів або придбання нерухомості з обтяженнями можуть спричинити численні правові труднощі або вилитися в значні фінансові втрати, комерційна нерухомість повинна пройти перевірку юридичної «чистоти». Тому навіть невелика попередня перевірка об’єкта комерційної нерухомості в подальшому заощадить покупцеві і гроші, і нерви. Самим вірним рішення буде звернення в спеціалізоване агентство нерухомості, де юридична перевірка кожного об’єкта нерухомості проводиться кваліфікованими юристами.
Джерело: Компанія "Home estate" (р. Санкт-Петербург),
спеціально для порталу
